Defintion

I detta avsnitt kommer vi belysa de rättigheter och skyldigheter som du som hyr en bostadsrätt eller ett hus har. Normalt sett lyder dessa två bostadstyper under samma lag (Lagen om uthyrning av privat bostad) men ibland inte. 

Vad du behöver ta fasta på innan du läser vidare är att det är skillnad på att hyra en bostadsrätt och att hyra en hyresrätt. Om du hyr en hyresrätt, läs vidare under Hyresrätter.

Om Lagen om uthyrning av privat bostad

En ny lag, Lagen om uthyrning av privat bostad, trädde i kraft 2013. Lagen appliceras på uthyrning av bostad (ej hyresrätter) så länge det sker som del av näringsverksamhet. En person som hyr ut en bostad som han/hon för tillfället inte använder ses inte som näringsverksamhet. En person som hyr ut tre bostäder eller fler anses bedriva näringsverksamhet. Om en person hyr ut fler än en bostad (men färre än tre) appliceras denna lag på den första uthyrningen. Om uthyrning av en andra bostad sker appliceras Hyreslagen (12 kapitlet i Jordabalken) på det (andra) kontraktet. Lagen om uthyrning av privat bostad kan appliceras på uthyrning av bostadsrätter, villor, hus, ägda lägenheter samt möblerade eller omöblerade rum i bostadsrätt/villa/hus/ägda lägenheter. Uthyrning av hyresrätter täcks aldrig av Lagen om uthyrning av privat bostad. Lagen om uthyrning av privat bostad reglerar färre saker jämfört med Hyreslagen. Tanken är att Hyreslägen ska gälla i alla lägen där inte Lagen om uthyrning av privat bostad täcker. En hyresgäst är t.ex. ansvarig för att ta hand om och vårda boendet, oavsett om bostaden är en hyresrätt eller bostadsrätt. Hyreslagen gäller också vad gäller hur och när hyresgästen ska betala hyran (en aspekt som inte täcks av Lagen om uthyrning av privat bostad).

Godkännande kan krävas

Om du ska hyra en bostadsrätt i andrahand måste din hyresvärd ha fått tillstånd från sin bostadsrättsförening. Om inte din hyresvärd får tillstånd att hyra ut i andrahand kan hen bestrida detta i Hyresnämnden. 

Om du ska hyra en villa eller ett hus behövs inget godkännande.  

Om hyran

En ny lag (Lagen om uthyrning av privat bostad) började gälla 2013 vilken reglerar uthyrning av bostadsrätter och hus/villor. Den gäller alltså inte hyresrätter. Denna lag är mer generös vad gäller hyressättningen än vad Hyreslagen är. Det innebär att de två parterna (du som hyresgäst och din hyresvärd) tillåts att själva bestämma nivån på hyran. Denna hyra ska dock vara kostnadsbaserad (se exempel på hur man räknar ut detta nedan) så hyran kan inte vara helt tagen ur luften. 

Enligt svensk lag är det orimligt eller oskäligt för en förstahandshyresgäst att denne tjänar pengar på att hyra ut sitt boende i andrahand. Detta innebär att din hyresvärds eventuella bolån inte ska inkluderas i den hyra som du som andrahandshyresgäst betalar! Om den överenskomna hyran är mycket högre än summan av kapitalkostnaden för bostaden och driftskostnaden kan du som hyresgäst ansöka hos Hyresnämnden att de ser över hyresnivån. Om nämnden finner att hyran är för hög kan de besluta om att sänka den. Om Hyresnämnden beslutar om att sänka hyran gäller detta från tidpunkten då beslutet togs och du som hyresgäst kan inte kräva att hyresvärden betalar tillbaka ”överhyran” från tidigare betalningar.

Kapitalkostnaden beräknas enligt Hyresnämnden som ”en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde”. En rekommenderad skälig årlig avkastningsränta anges som några procentenheter över Riksbankens referensränta. Denna uträkning (exempel ges nedan) är inte kopplad till hyresvärdens eventuella lånekostnader. Oavsett om hen har skaffat sig bostaden med hjälp av ett bostadslån eller inte är detta inte relevant för den hyra som du betalar som andrahandshyresgäst. Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband.  I vissa fall har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en avgift vid uthyrning, denna kostnad räknas som en driftkostnad. Ett påslag på 10-15 % får göras om bostaden är möblerad, detta för att täcka normalt slitage av möblerna. Tanken är att de faktiska kostnaderna ska täckas av andrahandshyran, inte att hyresvärden ska tjäna pengar på att hyra ut. 

Hur man räknar ut hyran: En bostadsrätt, värd 3 000 000 kronor ska hyras ut i andrahand. Driftkostnader t.ex. avgift till bostadsrättsföreningen, el och bredband landar på 1900 kronor per månad. Med en skälig avkastningsränta på 3% blir kapitalkostnaden per månader för bostadsrätten:

(3 000 000*0,03)/12 = 7500 kronor. Till detta ska läggas driftkostnaderna:

7500 + 1900 = 9400 kr

Om de två parterna kommer överens om en en hyra på 9000 kronor per månad, alltså en nivå som ligger under den skäliga, har hyresvärden (du) inte rätt att ansöka hos Hyresnämnden om att hyran ska höjas. Om hyran av parterna bestäms till 11 500 kronor, alltså över nivån för en skälig hyra, har hyresgästen rätt att ansöka hos Hyresnämnden om att få hyran sänkt. Kom också ihåg att hyresvärdens lånekostader inte ska räknas med in hyresgästens hyra.

Deposition

Din hyresvärd kan begära en depositionsavgift från dig som hyresgäst, vanligtvis motsvarar denna avgift en eller två månaders hyra. Depositionen fungerar som en säkerhet för hyresvärden så att t.ex. nycklar lämnas tillbaka vid utflytt eller att lägenheten sköts om ordentligt. Tänk på att det ska framgå i kontraktet vad depositionen gäller så att du som hyresgäst vet vad du är skyldig att fullgöra för att återfå dina pengar. Om det inte framgår i kontraktet vad depositionen gäller bör du inte betala depositionen.

Skriftligt kontrakt 

För att båda parter ska veta vad som gäller är det viktigt att ett hyreskontrakt skrivs – gärna som beskriver villkoren så utförligt som möjligt på ett språk som båda förstår. Tänk på att det finns tvingande lagar som trumfar de villkor som skrivs i kontraktet mellan dig och din hyresgäst.

Om att ändra villkoren i kontraktet

Både du som hyresgäst och din hyresvärd har rätt att ansöka hos Hyresnämnden för att ändra villkoren i kontraktet. Det är dock bäst för båda parter om man kan komma överens på egen hand. Försök detta innan du startar en eventuell rättslig process. Den som vill ha hyresvillkoren prövade ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens, kan den som vill ha hyresvillkoren ändrade vända sig till hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden. Detta gäller oavsett om man vill ändra hyresnivån eller något annat villkor i kontraktet. 

Kontraktets längd och uppsägning av kontrakt

Hyresvärden kan komma att behöva använda bostaden själv, trots att den är uthyrd. På grund av detta har din hyresvärd rätt att säga upp kontraktet med tre månaders uppsägningstid. För hyresgästen (du) kan livsförhållandena förändras snabbt och därför har du rätt till en månads uppsägningstid. Oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen som säger upp kontraktet börjar man räkna uppsägningstiden från den första dagen i den månad som följer på uppsägningsdagen. 

Exempel: Om hyresgästen säger upp kontraktet den 12 augusti slutar det att gälla den 30 september. Om istället hyresvärden säger upp kontraktet den 12 augusti slutar det att gälla den 30 november. 

Hyresgästen har ingen rätt att förlänga kontraktet mot hyresvärdens vilja. Detta gäller oavsett hur länge kontraktet har varit gällande. 

Om man har ett tidsbestämt hyresavtal upphör det att gälla utan uppsägning vid hyrestidens utgång då hyresgästen måste flytta ut. Om dock parterna har avtalat en uppsägningstid i det tidsbegränsade kontraktet måste hyresvärden säga upp avtalet om han eller hon vill att det ska upphöra – annars löper kontraktet vidare och hyresgästen har rätt att bo kvar. Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta vid kontraktstidens utgång.

Rätten att säga upp gäller i alla situationer. Det krävs alltså inga speciella skäl.

Besittningsskydd 

Hyresgästen (du) får inget besittningsskydd när bostaden hyrs enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Något avtal om avstående från besittningsskydd behövs alltså inte vid sådana uthyrningar. 

När måste du ge din hyresvärd tillgång till lägenheten?

Din hyresvärd har inte rätt att få tillgång till lägenheten utan ditt tillstånd. Det finns dock några tillfällen när hyresvärden har rätt att få tillgång till bostaden:

• För nödvändig tillsyn, t.ex. för att visa hur tvättmaskinen fungerar.

• Vid akuta lagningar, t.ex. när läckage har uppstått.

• Vid icke-akuta lagningar. När icke-akuta lagningar behöver ske måste hyresvärden dock stämma av besöket med dig, innan hen tar sig in i lägenheten. 

• Vid visning av bostaden för eventuella blivande hyresgäster. Detta får dock endast ske under uppsägningstiden när kontraktet sagts upp. Du har dock ingen skyldighet att vara där vid dessa tillfällen.

• Om du är bortrest en längre tid bör du lämna din nyckel hos någon som kan hjälpa till då det är nödvändigt. Du kan lämna en extranyckel till hyresvärden, men du kan också välja en annan person att ge nyckeln till. Hyresvärden bör dock informeras om vem som har nyckeln för tillfället.

Hemförsäkring

Studentboet rekommenderar alltid att hyresgästen skaffar sin egen hemförsäkring. Om hyresgästen är en internationell student, be henne eller honom att kolla vad hans/hennes försäkring från hemlandet täcker och också huruvida den mer allmängiltiga försäkring som studenten har via universitetet kan fungera som en slags hemförsäkring.