Definition

I detta avsnitt kommer vi belysa de rättigheter och skyldigheter som du som hyr ut en bostadsrätt eller ett hus har. Normalt sett lyder dessa två bostadstyper under samma lag (Lagen om uthyrning av privat bostad) men ibland inte. 

Vad du behöver ta fasta på innan du läser vidare är att det är skillnad på att hyra ut en bostadsrätt och att hyra ut en hyresrätt. Om vill hyra ut en hyresrätt, läs vidare under Hyresrätter.

Om Lagen om uthyrning av privat bostad

En ny lag, Lagen om uthyrning av privat bostad, trädde i kraft 2013. Lagen appliceras på uthyrning av bostad (ej hyresrätter) så länge det sker som del av näringsverksamhet. En person som hyr ut en bostad som han/hon för tillfället inte använder ses inte som näringsverksamhet. En person som hyr ut tre bostäder eller fler anses bedriva näringsverksamhet. Om en person hyr ut fler än en bostad (men färre än tre) appliceras denna lag på den första uthyrningen. Om uthyrning av en andra bostad sker appliceras Hyreslagen (12 kapitlet i Jordabalken) på det (andra) kontraktet. Lagen om uthyrning av privat bostad kan appliceras på uthyrning av bostadsrätter, villor, hus, ägda lägenheter samt möblerade eller omöblerade rum i bostadsrätt/villa/hus/ägda lägenheter. Uthyrning av hyresrätter täcks aldrig av Lagen om uthyrning av privat bostad.  

Lagen om uthyrning av privat bostad reglerar färre saker jämfört med Hyreslagen. Tanken är att Hyreslägen ska gälla i alla lägen där inte Lagen om uthyrning av privat bostad täcker. En hyresgäst är t.ex. ansvarig för att ta hand om och vårda boendet, oavsett om bostaden är en hyresrätt eller bostadsrätt. Hyreslagen gäller också vad gäller hur och när hyresgästen ska betala hyran (en aspekt som inte täcks av Lagen om uthyrning av privat bostad).

Godkännande kan krävas

Om du vill hyra ut din bostadsrätt i andrahand måste du be om tillstånd från din bostadsrättsförening. Hur du går tillväga bör framgå i bostadsrättsföreningens statuter. Om du inte får tillstånd att hyra ut i andrahand kan du bestrida detta i Hyresnämnden. 

Om du vill hyra ut din villa eller ditt hus behöver du inget godkännande. 

Om hyran

En ny lag (Lagen om uthyrning av privat bostad) började gälla 2013 vilken reglerar uthyrning av bostadsrätter och hus/villor. Den gäller alltså inte hyresrätter. Denna lag är mer generös vad gäller hyressättningen än vad Hyreslagen är. Det innebär att de två parterna (du som hyresvärd och din hyresgäst) tillåts att själva bestämma nivån på hyran. Denna hyra ska dock vara kostnadsbaserad (se exempel på hur man räknar ut detta nedan) så hyran kan inte vara helt tagen ur luften. 

Enligt svensk lag är det orimligt eller oskäligt för en förstahandshyresgäst att denne tjänar pengar på att hyra ut sitt boende i andrahand. Detta innebär att ditt eventuella bolån inte ska inkluderas i den hyra du tar ut från din andrahandshyresgäst! Om den överenskomna hyran är mycket högre än summan av kapitalkostnaden för bostaden och driftskostnaden kan din hyresgäst ansöka hos Hyresnämnden att de ser över hyresnivån. Om nämnden finner att hyran är för hög kan de besluta om att sänka den. Om Hyresnämnden beslutar om att sänka hyran gäller detta från tidpunkten då beslutet togs och hyresgästen kan inte kräva att hyresvärden (du) betalar tillbaka ”överhyran” från tidigare betalningar. 

Kapitalkostnaden beräknas enligt Hyresnämnden som ”en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde”. Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad. En rekommenderad skälig årlig avkastningsränta anges som några procentenheter över Riksbankens referensränta. Denna uträkning (exempel ges nedan) är inte kopplad till hyresvärdens (dina) eventuella lånekostnader. Oavsett om du har skaffat dig bostaden med hjälp av ett bostadslån eller inte är detta inte relevant för den hyra som du tar ut av din andrahandshyresgäst. Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband.  I vissa fall har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en avgift vid uthyrning, vilket denna kostnad räknas som en driftkostnad. Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader. Ett påslag på 10-15 % får göras om bostaden är möblerad, detta för att täcka normalt slitage av möblerna. Tanken är att de faktiska kostnaderna ska täckas av andrahandshyran, inte att hyresvärden ska tjäna pengar på att hyra ut. 

Hur man räknar ut hyran: En bostadsrätt, värd 3 000 000 kronor ska hyras ut i andrahand. Driftkostnader t.ex. avgift till bostadsrättsföreningen, el och bredband landar på 1900 kronor per månad. Med en skälig avkastningsränta på 3% blir kapitalkostnaden per månader för bostadsrätten:

(3 000 000*0,03)/12 = 7500 kronor. Till detta ska läggas driftkostnaderna:

7500 + 1900 = 9400 kr

Om de två parterna kommer överens om en en hyra på 9000 kronor per månad, alltså en nivå som ligger under den skäliga, har hyresvärden (du) inte rätt att ansöka hos Hyresnämnden om att hyran ska höjas. Om hyran av parterna bestäms till 11 500 kronor, alltså över nivån för en skälig hyra, har hyresgästen rätt att ansöka hos Hyresnämnden om att få hyran sänkt. Kom ihåg att inte lägga på dina lånekostnader på din hyresgästs hyra.

Deposition

Det är relativt vanligt att hyresvärden begär en deposition från hyresgästen som en säkerhetsåtgärd. Normalt sett tar man ut en deposition för att vara säker på att nycklarna lämnas tillbaka och/eller att bostaden är ordentligt städad när hyresgästen flyttar ut. Det ska stå i kontraktet vad depositionen gäller, om inte det gör det behöver inte hyresgästen enligt lagen betala depositionen. Var alltså tydlig med detta när du skriver kontrakt. Normalt sett består depositionen av en eller två månaders hyra.  

Skriftligt kontrakt

Det är viktigt och något vi alltid rekommenderar att du skriver ett kontrakt med din hyresgäst. Även om muntliga kontrakt också är giltiga enligt lag så är det svårare att bevisa vad som sagts om kontraktets villkor inte finns nedtecknade. Tänk på att det finns tvingande lagar som trumfar de villkor som skrivs i kontraktet mellan dig och din hyresgäst.

Om att ändra villkoren i kontraktet

Både du som hyresvärd och din hyresgäst har rätt att ansöka hos Hyresnämnden för att ändra villkoren i kontraktet. Det är dock bäst för båda parter om man kan komma överens på egen hand. Försök detta innan du startar en eventuell rättslig process. Den som vill ha hyresvillkoren prövade ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens, kan den som vill ha hyresvillkoren ändrade vända sig till hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden. Detta gäller oavsett om man vill ändra hyresnivån eller något annat villkor i kontraktet. 

Kontraktets längd och uppsägning av kontrakt

Hyresvärden kan komma att behöva använda bostaden själv, trots att den är uthyrd. På grund av detta har hyresvärden (du) rätt att säga upp kontraktet med tre månaders uppsägningstid. För hyresgästen kan livsförhållandena förändras snabbt och därför har hyresgästen rätt till en månads uppsägningstid. Oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen som säger upp kontraktet börjar man räkna uppsägningstiden från den första dagen i den månad som följer på uppsägningsdagen.  

Exempel: Om hyresgästen säger upp kontraktet den 12 augusti slutar det att gälla den 30 september. Om istället hyresvärden säger upp kontraktet den 12 augusti slutar det att gälla den 30 november.  

Hyresgästen har ingen rätt att förlänga kontraktet mot hyresvärdens vilja. Detta gäller oavsett hur länge kontraktet har varit gällande. 

Om man har ett tidsbestämt hyresavtal upphör det att gälla utan uppsägning vid hyrestidens utgång då hyresgästen måste flytta ut. Om dock parterna har avtalat en uppsägningstid i det tidsbegränsade kontraktet måste hyresvärden säga upp avtalet om han eller hon vill att det ska upphöra – annars löper kontraktet vidare och hyresgästen har rätt att bo kvar. Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta vid kontraktstidens utgång.

Rätten att säga upp gäller i alla situationer. Det krävs alltså inga speciella skäl.

Besittningsskydd 

Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostaden hyrs enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Något avtal om avstående från besittningsskydd behövs alltså inte vid sådana uthyrningar. 

När har du rätt att få tillgång till bostaden?

Du som hyresvärd har inte rätt att få tillträde till den bostad du hyr ut utan din hyresgästs godkännande. Det finns dock några tillfällen när du alltid har rätt att få tillträde till bostaden: 

• För nödvändig vägledning, t.ex. då du behöver visa hur lägenhetens vitvaror fungerar.

• Vid akuta fel som kräver åtgärder omgående, t.ex. vattenläckor.

• Vid mindre akuta åtgärder – men då behöver du kontakta hyresgästen innan.

• För visning av bostaden för eventuell blivande hyresgäst. Detta ska ske under uppsägningstiden, alltså då kontraktet sagts upp. Den hyresgäst som vid tillfället för visningen bor i bostaden behöver dock inte vara närvarande. 

• Om din hyresgäst är bortrest en längre tid är det smart att en nyckel till någon som håller ett öga på bostaden. Det behöver inte, men kan vara, du som hyresvärd. Om det inte är du som hyresvärd är det bra om hyresgästen meddelar dig som hyresvärd vem som har den extra nyckeln.  

Hemförsäkring

Studentboet rekommenderar alltid att hyresgästen skaffar sin egen hemförsäkring. Om hyresgästen är en internationell student, be henne eller honom att kolla vad hans/hennes försäkring från hemlandet täcker och också huruvida den mer allmängiltiga försäkring som studenten har via universitetet kan fungera som en slags hemförsäkring.