Definition

Ibland uppstår frågetecken kring var gränsen går mellan andrahandsuthyrning och att hyra ut ett rum till en inneboende Med andrahandsuthyrning menas att hyresgästen upplåter lägenheten i dess helhet i andra hand. Innebörden av detta är att uthyrningen sker till någon som får en självständig rätt att nyttja lägenheten. Att ha någon inneboende hos sig är därför inte att anse som andrahandsuthyrning. 

Det kan som sagt vara svårt att veta var gränsen går mellan inneboende och andrahandsuthyrning. Detta är särskilt fallet när förstahandshyresgästen bor på annat håll och någon annan bor i lägenheten samtidigt som förstahandshyresgästen ändå gör gällande att det är frågan om ett inneboende. Förstahandshyresgästen (som står på kontraktet eller som innehar bostadsrätten) måste i sådana fall kunna bevisa att han eller hon inte i praktiken avhänt sig kontrollen över lägenheten. Att t.ex. ett av lägenhetens rum är plomberat och inte tillgängligt för den inneboende är normalt sett inte tillräckligt som bevis om förstahandshyresgästen sällan eller aldrig vistas i lägenheten. Med uthyrning jämställs upplåtelser som sker utan att någon hyra tas ut, dvs. gratisupplåtelser.

Deposition

Man kan som hyresvärd begära en depositionsavgift från hyresgästen, vanligtvis motsvarar denna avgift en eller två månaders hyra och är en säkerhetsåtgärd så att du som hyresvärd vet att hyresgästen lämnar tillbaka nycklarna, sköter om lägenheten och städar ordentligt vid avflytt. Tänk på att det ska framgå i kontraktet vad denna deposition gäller så att hyresgästen vet vad hen är skyldig att fullgöra för att återfå sina pengar.

Hemförsäkring

Studentboet rekommenderar alltid att hyresgästen skaffar sin egen hemförsäkring. Om hyresgästen är en internationell student, be henne eller honom att kolla vad hans/hennes försäkring från hemlandet täcker och också huruvida den mer allmängiltiga försäkring som studenten har via universitetet kan fungera som en slags hemförsäkring. 

Skriftligt kontrakt 

För att båda parter ska veta vad som gäller är det viktigt att ett hyreskontrakt skrivs – gärna som beskriver villkoren så utförligt som möjligt på ett språk som båda förstår.

Vilken lag reglerar din uthyrning?

Om du har ett hyreskontrakt och vill hyra ut ett rum regleras din uthyrning av Hyreslagen. Även om du vill hyra ut till fler än en person regleras också dessa kontrakt av Hyreslagen. 

Om du har en bostadsrätt eller äger ett hus och vill hyra ut ett rum regleras detta av Lagen om uthyrning av egen bostad. Om du därefter väljer att hyra ut fler rum gäller Hyreslagen för det andra kontrakt du tecknar. Om du hyr ut till tre personer eller fler kommer det att räknas som näringsverksamhet och då gäller Hyreslagen för alla kontrakt du tecknar. 

Inget godkännande krävs

För att ha en inneboende krävs varken tillstånd från hyresvärd eller bostadsrättsförening.

Rimlig hyra

Hyran ska vara skälig. Man brukar räkna med att den inneboende betalar samma andel av hyran som den andel av lägenheten hen har tillgång till. Till detta kan läggas kostnad för den andel av el, bredband och dylika utgifter som hyresgästen använder. Får den inneboende disponera exempelvis ett badrum helt själv, har en egen ingång eller en balkong kan ett visst pålägg göras. Om uthyrningen endast berör ett rum eller en del i en privatbostad/bostadsrätt kommer Hyresnämnden inte finna det rimligt att hyresgästen betalar lika stor hyra som denna hade gjort om man hyrde hela bostaden. En skälig hyra för en inneboende bör bestämmas utifrån hur stor procentuell del av bostaden hyresgästen bor på eller använder.

Den som hyr ut ska alltså inte kunna tillgodogöra sig mellanskillnaden mellan den hyra som han eller hon själv för tillfället betalar och skälig hyra. 

Är lägenheten en bostadsrätt ska den inneboende betala kostnadsbaserad hyra. Har hyresvärden mer än en inneboende och bor i en bostadsrätt ska den först tillkomna hyresgästen betala kostnadsbaserad hyra och den andra, senare tillkomna inneboende, betala bruksvärdeshyra. 

Om rummet är fullt möblerat kan ersättningen normalt motsvara ett påslag om högst 10-15 % av den inneboendes månadshyra. Om du har en hyresrätt och hyr ut ett rum och om hyran generellt uppfattas som för hög kan din hyresgäst begära att Hyresnämnden gör en bedömning av er hyresnivå. Hyresnämnden kan, om de finner att hyran är för hög, besluta om återbetalning av överhyran (med ränta). 

Om du har en bostadsrätt eller ett hus och hyr ut ett rum, och om hyran generellt uppfattas som för hög kan din hyresgäst också begära att Hyresnämnden gör en bedömning av er hyresnivå. Hyresnämnden kan i detta fall inte besluta om återbetalning, men de kan besluta om att hyran ska sänkas om de finner att den är för hög. 

En ansökan till Hyresnämnden kan lämnas in upp till tre månader efter det att hyresgästen lämnat bostaden och kan gälla överhyra för ett år tillbaka i tiden. Hyresnämnden lämnar inte förhandsavgöranden, hyresgästen måste alltså lämna in en ansökan.