Definition

Det är skillnad på att hyra en hyresrätt i andrahand och att hyra en bostadsrätt eller ett hus i andrahand. Här behandlas alla skyldigheter och rättigheter du har när du hyr en hyresrätt i andrahand. Med hyresrätt menar vi att lägenheten upplåts i sin helhet i andrahand. Om du endast hyr ett rum eller en del av bostaden gäller uthyrningen snarare ett inneboende, se mer under Inneboende.  

Det kan som sagt vara svårt att veta var gränsen går mellan inneboende och andrahandsuthyrning. Detta är särskilt fallet när förstahandshyresgästen bor på annat håll och någon annan bor i lägenheten samtidigt som förstahandshyresgästen ändå gör gällande att det är frågan om ett inneboende. Förstahandshyresgästen (som står på kontraktet eller som innehar bostadsrätten) måste i sådana fall kunna bevisa att han eller hon inte i praktiken avhänt sig kontrollen över lägenheten. Att t.ex. ett av lägenhetens rum är plomberat och inte tillgängligt för den inneboende är normalt sett inte tillräckligt som bevis om förstahandshyresgästen sällan eller aldrig vistas i lägenheten. Det räknas då som andrahandsuthyrning. Med uthyrning jämställs upplåtelser som sker utan att någon hyra tas ut, dvs. gratisupplåtelser.

Vilken lag reglerar din uthyrning?

När du hyr ut din hyresrätt regleras din uthyrning av Hyreslagen.

Godkännande krävs

Om du ska hyra en hyresrätt i andrahand behöver din hyresvärd ha fått tillstånd att hyra ut från dennes hyresvärd (normalt sett ett bostadsföretag). Om din hyresvärd inte får tillstånd kan hen begära tillstånd för andrahandsuthyrningen hos Hyresnämnden. Hen måste då kunna bevisa att hen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den. Beaktansvärda skäl för uthyrningen i lagens mening är exempelvis att vara provsambo i ett parförhållande eller vistas på annan ort på grund av tillfälligt arbete eller studier. 

Hyresvärden (bostadsföretaget) kan dock motsätta sig att tillstånd ges om värden har befogad anledning till detta. En sådan anledning kan vara att den föreslagne andrahandshyresgästen (du) gjort sig känd som en störande person. Tillstånd lämnas vanligen för högst ett år i taget. Den sammanlagda tiden får i regel inte överstiga tre år. När det gäller provsamboende ges aldrig tillstånd för längre tid än sammanlagt ett år.

Om din hyresvärd hyr ut i andrahand utan tillstånd kan hen förlora sin hyresrätt, det vill säga bli av med lägenheten. I sådana fall skulle även du bli av med din bostad så se till att din hyresvärd har fått sin uthyrning godkänd. Även gratisupplåtelser och uthyrning där hyresgästen har plomberat ett av rummen betraktas som andrahandsuthyrning.

Rimlig hyra

Hyran skall vara skälig - annars har andrahandshyresgästen (du) rätt till återbetalning!

Hyresvärden får inte ta ut överhyra. Man får i princip inte ta ut högre hyra än den man som förstahandshyresgäst betalar till sin egen hyresvärd. Ett visst påslag för möbler får dock göras. Uthyraren (din hyresvärd) har även rätt att lägga på ett påslag på hyran om denna inkluderar till exempel en parkeringsplats eller fri hushållsel. I dessa fall har hyresvärden rätt att lägga på en summa som motsvarar den faktiska kostnaden för dessa bekvämligheter.

Om det sker en ökning av uthyrarens hyra till hyresrättsföreningen eller att hyran reduceras efter ett beslut om “trappning”, det vill säga att ökningen av hyran delas upp i etapper, ska hyresgästens hyra förändras på jämförande sätt.

Om lägenheten är fullt möblerad kan ersättningen normalt motsvara ett påslag om högst 10-15 % av månadshyran som förstahandshyresgästen betalar till sin egen hyresvärd. Om påslaget är högre eller om hyran generellt uppfattas som för hög kan andrahandshyresgästen begära att Hyresnämnden beslutar om återbetalning av överhyran (med ränta). En sådan ansökan till hyresnämnden kan lämnas in upp till tre månader efter det att andrahandshyresgästen lämnade lägenheten och kan gälla överhyra för ett år tillbaka i tiden. Hyresnämnden lämnar inte förhandsavgöranden, hyresgästen måste alltså lämna in en ansökan.

Skriftligt kontrakt 

För att båda parter ska veta vad som gäller är det viktigt att ett hyreskontrakt skrivs – gärna som beskriver villkoren så utförligt som möjligt på ett språk som båda förstår.

Deposition

Din hyresvärd kan begära en depositionsavgift från dig som hyresgäst, vanligtvis motsvarar denna avgift en eller två månaders hyra. Depositionen fungerar som en säkerhet för hyresvärden så att t.ex. nycklar lämnas tillbaka vid utflytt eller att lägenheten sköts om ordentligt. Tänk på att det ska framgå i kontraktet vad depositionen gäller så att du som hyresgäst vet vad du är skyldig att fullgöra för att återfå dina pengar. Om det inte framgår i kontraktet vad depositionen gäller bör du inte betala depositionen.

Kontraktets längd och uppsägning av kontrakt

Tänk på att det finns tvingande lagregler till förmån för andrahandshyresgästen (dig). Det betyder t.ex. att om hyrestiden har bestämts till ett år kan förstahandshyresgästen (din hyresvärd) inte bryta kontraktet i förtid om hen av någon anledning vill flytta hem igen. Oavsett vad man avtalar kan dock andrahandshyresgästen (du) alltid komma ur hyreskontraktet med tre månaders varsel. Vidare är förstahandshyresgästen, men inte andrahandshyresgästen, enligt lag alltid bunden av tre månaders uppsägningstid när man har ett tillsvidareavtal eller bestämd hyrestid överstigande tre månader. 

Med anledning av detta kan det rekommenderas att man i avtalet fyller i att hyrestiden löper fr.o.m. ett visst datum och tills vidare, med tre månaders uppsägningstid. 

Observera att avtalet alltid måste sägas upp för att upphöra att gälla, såväl när avtalet löper tills vidare som när man har en bestämd hyrestid och hyresgästen sammantaget disponerat över lägenheten mer än nio månader. 

Besittningsskydd

Om du ska hyra bostaden i länge än två år är det vanligt att din hyresvärd vill avtala bort besittningsskyddet. Det innebär att du som andrahandshyresgäst aldrig får något hyresförhållande till fastighetsägaren eller rätt att ta över förstahandshyreskontraktet. Om inte besittningsskyddet har avtalats bort får du detta om du hyr bostaden längre än två år. 

Hemförsäkring

Studentboet rekommenderar alltid att hyresgästen (du) skaffar din egen hemförsäkring. Om du är en internationell student, kolla vad din försäkring från hemlandet täcker och också huruvida den mer allmängiltiga försäkring som du har via universitetet kan fungera som en slags hemförsäkring.

Ändringar i lägenheten

Du har som andrahandshyresgäst rätt att sätta din personliga prägel på bostaden. Du kan exempelvis måla om eller tapetsera om i lägenheten. Du behöver alltså inte hyresvärdens godkännande för att göra dylika ändringar, så länge arbetet är fackmannamässigt gjort! Om ändringarna inte är gjorda på ett fackmannamässigt sätt kan du bli tvungen att betala för renovering eller återställande av inredningen. Du får lov att spika upp tavlor i bostaden, även om det står i ditt hyreskontrakt att så inte är fallet – detta räknas nämligen som normalt slitage.

Något man inte har rätt att göra är att ändra lägenhetens planlösning, t.ex. att ta ner en vägg eller ändra permanenta armaturer som skåp eller bänkskivor. Du får heller inte sätta upp väggar eller installera en bastu eller en köksventilation. 

Om du skulle vilja byta några skåpsluckor går det bra så länge som du sparar de gamla luckorna. Dessa tillhör din hyresvärd. Du har heller inte rätt att få pengar för utlägg från hyresvärden för utgifter som relaterar till förändringar som du gjort i bostaden som inte stämts av med hyresvärden. 

Husdjur

Ibland kan du finna klausuler i ditt kontrakt som säger att du inte har rätt att ha ett husdjur i bostaden. Detta stämmer normalt sett inte! Så länge du inte bor i ett bostadshus som är anpassat särskilt för allergiker eller dylikt har du rätt att ha husdjur i din bostad. Det är dock viktigt att komma ihåg att du som djurägare är rättsligt ansvarig för vad ditt husdjur gör.

När måste du ge din hyresvärd tillgång till lägenheten?

Din hyresvärd har inte rätt att få tillgång till lägenheten utan ditt tillstånd. Det finns dock några tillfällen när hyresvärden har rätt att få tillgång till bostaden:

• För nödvändig tillsyn, t.ex. för att visa hur tvättmaskinen fungerar.

• Vid akuta lagningar, t.ex. när läckage har uppstått.

• Vid icke-akuta lagningar. När icke-akuta lagningar behöver ske måste hyresvärden dock stämma av besöket med dig, innan hen tar sig in i lägenheten. 

• Vid visning av bostaden för eventuella blivande hyresgäster. Detta får dock endast ske under uppsägningstiden när kontraktet sagts upp. Du har dock ingen skyldighet att vara där vid dessa tillfällen.

• Om du är bortrest en längre tid bör du lämna din nyckel hos någon som kan hjälpa till då det är nödvändigt. Du kan lämna en extranyckel till hyresvärden, men du kan också välja en annan person att ge nyckeln till. Hyresvärden bör dock informeras om vem som har nyckeln för tillfället.

Allmänna råd

Om du hyr en möblerad lägenhet/rum är det en god idé att skriva en inventarielista tillsammans med hyresvärden. Du bör också, tillsammans med hyresvärden eller själv, dokumentera det eventuella slitage som finns i lägenheten då du flyttar in. Var noggrann och fota gärna eventuella skador. Anmäl det du har funnit till din hyresvärd (om hen inte varit med vid inspektionen). Det finns annars risk att hyresvärden tror att du åstadkommit skadorna och kräver att du står för åtgärderna. Du bör behålla en kopia av inventarielistan och en kopia av skadelistan. Din hyresvärd bör också ha en kopia på vardera listan. När du ska flytta ut bör du och din hyresvärd gå igenom lägenheten igen och stämma av dess skick mot era listor. 

Kom ihåg att det alltid är förstahandshyresgästen, din hyresvärd, som är ansvarig gentemot hyresvärden (bostadsföretaget) vad gäller:

• att andrahandsuthyrningen har blivit godkänd (det ligger dock också i ditt intresse att allt är i sin ordning så dubbelkolla gärna detta med din hyresvärd)  

• om något måste åtgärdas akut i lägenheten, t.ex. om det blir ett läckage eller om du får ohyra. Du är dock ansvarig för att meddela din hyresvärd omgående, om något problem skulle uppstå! 

Tänk på att du endast får använda bostaden till det som den var tänkt att användas till, d.v.s. som bostad. Du får t.ex. inte bedriva näringsverksamhet i en bostadslägenhet.