Definition - vad är skillnaden mellan att vara inneboende och att hyra i andrahand?

Att hyra i andrahand innebär att en person hyr ut en komplett bostad till en andrahandshyresgäst. Detta betyder att andrahandshyresgästen har exklusiv och självständig rätt att nyttja utrymmet. Att ha en inneboende, som alltså hyr ett rum eller en del i en komplett bostad, ska alltså inte blandas ihop med att hyra ut i andrahand. 

Ibland kan det vara svårt att veta var gränsen går mellan andrahandsuthyrning och att ha en inneboende.  

Det kan som sagt vara svårt att veta var gränsen går mellan inneboende och andrahandsuthyrning. Detta är särskilt fallet när förstahandshyresgästen bor på annat håll och någon annan bor i lägenheten samtidigt som förstahandshyresgästen ändå gör gällande att det är frågan om ett inneboende. Förstahandshyresgästen (som står på kontraktet eller som innehar bostadsrätten) måste i sådana fall kunna bevisa att han eller hon inte i praktiken avhänt sig kontrollen över lägenheten. Att t.ex. ett av lägenhetens rum är plomberat och inte tillgängligt för den inneboende är normalt sett inte tillräckligt som bevis om förstahandshyresgästen sällan eller aldrig vistas i lägenheten och det räknas därmed i normalfallet som en andrahandsuthyrning. Med uthyrning jämställs upplåtelser som sker utan att någon hyra tas ut, dvs. gratisupplåtelser.

Som inneboende hyr man alltså normalt sett ett rum i någons bostad och man har delad tillgång till gemensamma utrymmen som kök och badrum. Som inneboende är man mer utsatt vad gäller rättigheter i och med att man bor i någon annans bostad. Båda parterna, hyresgästen och hyresvärden, är på ett sätt mer utsatta vid en inneboendeuthyrning i och med att båda får göra avkall på självständighet och frihet i hemmet. 

Vilken lag reglerar din uthyrning?

Om du hyr ett rum från någon som har en hyresrätt, alltså har ett hyreskontrakt för sin bostad, reglerar Hyreslagen ert kontrakt. Detta gäller oavsett om din hyresvärd har kontrakt med fler än dig för andra rum i bostaden. 

Om du hyr ett rum i en bostadsrätt eller i ett hus är det lite mer komplicerat. Om du är den ende som hyr ett rum av din hyresvärd regleras detta av Lagen om uthyrning av egen bostad. Om din hyresvärd skulle hyra ut till fler än en person gäller Lagen om uthyrning av egen bostad för den första överenskommelsen, men för den andra person som skriver kontrakt med hyresvärden gäller Hyreslagen. Om din hyresvärd skulle hyra ut rum till tre olika personer eller fler gäller Hyreslagen för alla kontrakt. 

Inget godkännande krävs

Din hyresvärd behöver inte ha tillstånd för att hyra ut till dig som inneboende, oavsett om han hyr ut rum i en hyresrätt, en bostadsrätt eller i ett hus. 

Rimlig hyra

Hyran ska vara skälig. Man brukar räkna med att den inneboende (du) betalar samma andel av hyran som den andel av lägenheten som hen har tillgång till. Till detta kan läggas kostnad för den andel av el, bredband och dylika utgifter som hyresgästen använder. Får du som inneboende disponera exempelvis ett badrum helt själv, har en egen ingång eller en balkong kan ett visst pålägg göras på hyran. Om uthyrningen endast berör ett rum eller en del i en privatbostad/bostadsrätt kommer Hyresnämnden inte finna det rimligt att hyresgästen betalar lika stor hyra som denna hade gjort om man hyrde hela bostaden. En skälig hyra för en inneboende bör bestämmas utifrån hur stor procentuell del av bostaden hyresgästen bor på eller använder.

Den som hyr ut ska alltså inte kunna tillgodogöra sig mellanskillnaden mellan den hyra som han eller hon själv för tillfället betalar och skälig hyra. 

Om du som inneboende hyr ett rum i en bostadsrätt eller ett hus ska du betala kostnadsbaserad hyra. Om din hyresvärd har fler än en inneboende och bor i en bostadsrätt ska den först tillkomna hyresgästen betala kostnadsbaserad hyra och den andra, senare tillkomna inneboende, betala bruksvärdeshyra. 

Om rummet är fullt möblerat kan ersättningen normalt motsvara ett påslag om högst 10-15 % av den inneboendes månadshyra. Om du hyr ett rum i en hyresrätt och om hyran generellt uppfattas som för hög kan du som hyresgäst begära att Hyresnämnden gör en bedömning av er hyresnivå. Hyresnämnden kan, om de finner att hyran är för hög, besluta om återbetalning av överhyran (med ränta). 

Om du hyr ett rum i en bostadsrätt eller i ett hus och om hyran generellt uppfattas som för hög kan du som hyresgäst också begära att Hyresnämnden gör en bedömning av er hyresnivå. Hyresnämnden kan i detta fall inte besluta om återbetalning, men de kan besluta om att hyran ska sänkas om de finner att den är för hög. 

En ansökan till Hyresnämnden kan lämnas in upp till tre månader efter det att hyresgästen lämnat bostaden och kan gälla överhyra för ett år tillbaka i tiden. Hyresnämnden lämnar inte förhandsavgöranden, hyresgästen måste alltså lämna in en ansökan.

Hyresvärden får inte låta potentiella hyresgäster ha budgivning om hyresnivån – då blir hyran snabbt oskälig och den svagare parten i kontraktsförhållandet (hyresgästen) sätts i en ännu svårare och mer desperat position. 

Deposition

Din hyresvärd kan begära en depositionsavgift från dig som hyresgäst, vanligtvis motsvarar denna avgift en eller två månaders hyra. Depositionen fungerar som en säkerhet för hyresvärden så att t.ex. nycklar lämnas tillbaka vid utflytt eller att lägenheten sköts om ordentligt. Tänk på att det ska framgå i kontraktet vad depositionen gäller så att du som hyresgäst vet vad du är skyldig att fullgöra för att återfå dina pengar. Om det inte framgår i kontraktet vad depositionen gäller bör du inte betala depositionen. 

Hemförsäkring

Studentboet rekommenderar alltid att hyresgästen (du) skaffar din egen hemförsäkring. Om du är en internationell student, kolla vad din försäkring från hemlandet täcker och också huruvida den mer allmängiltiga försäkring som du har via universitetet kan fungera som en slags hemförsäkring.

Skriftligt kontrakt 

För att båda parter ska veta vad som gäller är det viktigt att ett hyreskontrakt skrivs – gärna som beskriver villkoren så utförligt som möjligt på ett språk som båda förstår.