Definition

Det är skillnad på att hyra ut en hyresrätt i andrahand och att hyra ut en bostadsrätt eller ett hus i andrahand. Här behandlas alla skyldigheter och rättigheter du har när du hyr ut en hyresrätt i andrahand. Med hyresrätt menar vi att lägenheten upplåts i sin helhet i andrahand. Om endast ett rum eller en del av bostaden hyrs ut gäller uthyrningen snarare ett inneboende, se mer under Inneboende. 

Det kan som sagt vara svårt att veta var gränsen går mellan inneboende och andrahandsuthyrning. Detta är särskilt fallet när förstahandshyresgästen bor på annat håll och någon annan bor i lägenheten samtidigt som förstahandshyresgästen ändå gör gällande att det är frågan om ett inneboende. Förstahandshyresgästen (som står på kontraktet eller som innehar bostadsrätten) måste i sådana fall kunna bevisa att han eller hon inte i praktiken avhänt sig kontrollen över lägenheten. Att t.ex. ett av lägenhetens rum är plomberat och inte tillgängligt för den inneboende är normalt sett inte tillräckligt som bevis om förstahandshyresgästen sällan eller aldrig vistas i lägenheten. Med uthyrning jämställs upplåtelser som sker utan att någon hyra tas ut, dvs. gratisupplåtelser.

Vilken lag reglerar din uthyrning?

När du hyr ut din hyresrätt regleras din uthyrning av Hyreslagen. 

Godkännande krävs

När du ska hyra ut din hyresrätt i andrahand behöver du ansöka om tillstånd från din hyresvärd.  Ansökan görs skriftligen till hyresvärden. 

Om hyresvärden inte lämnar samtycke, kan hyresgästen (du) begära tillstånd för andrahandsuthyrningen hos Hyresnämnden. Du måste då kunna bevisa att du har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den. Beaktansvärda skäl för uthyrningen i lagens mening är exempelvis när hyresgästen vill vara provsambo i ett parförhållande eller vistas på annan ort på grund av tillfälligt arbete eller studier. 

Hyresvärden kan dock motsätta sig att tillstånd ges om värden har befogad anledning till detta. En sådan anledning kan vara att den föreslagne andrahandshyresgästen gjort sig känd som en störande person. Tillstånd lämnas vanligen för högst ett år i taget. Den sammanlagda tiden får i regel inte överstiga tre år. När det gäller provsamboende ges aldrig tillstånd för längre tid än sammanlagt ett år.

Om man hyr ut i andrahand utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, kan man förlora sin hyresrätt, det vill säga bli av med lägenheten. Även gratisupplåtelser och uthyrning där hyresgästen har plomberat ett av rummen betraktas som andrahandsuthyrning. 

Rimlig hyra

Hyran skall vara skälig - annars har andrahandshyresgästen rätt till återbetalning!

Ta inte ut överhyra. Man får i princip inte ta ut högre hyra än den man som förstahandshyresgäst betalar till sin egen hyresvärd. Ett visst påslag för möbler får dock göras. Uthyraren har även rätt att lägga på ett påslag på hyran om denna inkluderar till exempel en parkeringsplats eller fri hushållsel. I dessa fall har hyresgästen rätt att lägga på en summa som motsvarar den faktiska kostnaden för dessa bekvämligheter.

Om det sker en ökning av uthyrarens hyra till hyresrättsföreningen eller att hyran reduceras efter ett beslut om “trappning”, det vill säga att ökningen av hyran delas upp i etapper, ska hyresgästens hyra förändras på jämförande sätt.

Om lägenheten är fullt möblerad kan ersättningen normalt motsvara ett påslag om högst 10-15 % av månadshyran som förstahandshyresgästen betalar till sin egen hyresvärd. Om påslaget är högre eller om hyran generellt uppfattas som för hög kan andrahandshyresgästen begära att Hyresnämnden beslutar om återbetalning av överhyran (med ränta). En sådan ansökan till hyresnämnden kan lämnas in upp till tre månader efter det att andrahandshyresgästen lämnade lägenheten och kan gälla överhyra för ett/två år tillbaka i tiden. Hyresnämnden lämnar inte förhandsavgöranden, hyresgästen måste alltså lämna in en ansökan.

Skriftligt kontrakt 

För att båda parter ska veta vad som gäller är det viktigt att ett hyreskontrakt skrivs – gärna som beskriver villkoren så utförligt som möjligt på ett språk som båda förstår.

Deposition

Man kan som hyresvärd begära en depositionsavgift från hyresgästen, vanligtvis motsvarar denna avgift en eller två månaders hyra och är en säkerhetsåtgärd så att du som hyresvärd vet att hyresgästen lämnar tillbaka nycklarna, sköter om lägenheten och städar ordentligt vid avflytt. Tänk på att det ska framgå i kontraktet vad denna deposition gäller så att hyresgästen vet vad hen är skyldig att fullgöra för att återfå sina pengar.

Kontraktets längd och uppsägning av kontrakt

Tänk på att det finns tvingande lagregler till förmån för andrahandshyresgästen. Det betyder t.ex. att om hyrestiden har bestämts till ett år kan förstahandshyresgästen (du) inte bryta kontraktet i förtid om du av någon anledning vill flytta hem igen. Oavsett vad man avtalar kan dock din andrahandshyresgäst alltid komma ur hyreskontraktet med tre månaders varsel. Vidare är förstahandshyresgästen, men inte andrahandshyresgästen, enligt lag alltid bunden av tre månaders uppsägningstid när man har ett tillsvidareavtal eller bestämd hyrestid överstigande tre månader. 

Med anledning av detta kan det rekommenderas att man i avtalet fyller i att hyrestiden löper fr.o.m. ett visst datum och tills vidare, med tre månaders uppsägningstid. 

Observera att avtalet alltid måste sägas upp för att upphöra att gälla, såväl när avtalet löper tills vidare som när man har en bestämd hyrestid och hyresgästen sammantaget disponerat över lägenheten mer än nio månader.

Besittningsskydd

Kom ihåg som hyresvärd att avtala bort besittningsskyddet vid uthyrningar under längre tid än två år.

En andrahandshyresgäst får aldrig något hyresförhållande till fastighetsägaren eller rätt att ta över förstahandshyreskontraktet. Däremot får andrahandshyresgästen besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen om uthyrningen pågår under längre tid än två år. 

Ingå därför avtal om avstående från besittningsskydd, om uthyrningen skall pågå längre än två år. 

Innan du skriver kontrakt

Det är viktigt att hyresgästen, innan han/hon gör sin ansökan till hyresvärden, själv kontrollerar att den tilltänkte andrahandshyresgästen är skötsam och kan betala hyran. 

Om andrahandshyresgästen stör grannarna, kan förstahandshyresgästen själv mista lägenheten. Hyresgästen måste få stopp på störningarna utan dröjsmål efter tillsägelse från hyresvärden. Man skall inte dra sig för att kontrollera även vänner och bekanta som man överväger att hyra ut sin lägenhet till. 

Innan man väljer andrahandshyresgäst bör man vidta minst följande fyra åtgärder: 

• Stäm träff med den tilltänkte andrahandshyresgästen för ett personligt möte. Då kan man försöka bilda sig en uppfattning om hen och känna efter om man kan ha förtroenden för personen. Detta är viktigt eftersom man eventuellt skall ha ett långt hyresförhållande som kräver kommunikation och samarbete. 

• Kontrollera andrahandshyresgästens betalningsförmåga. Ta reda på vilka inkomster hen har. Ring kronofogdemyndigheten och hör efter om det finns några utslag i mål om betalningsföreläggande (betalningsanmärkningar) eller handräckning (avhysning) mot den tilltänkte andrahandshyresgästen. Är inkomstnivån oroväckande låg kan man be hyresgästen ordna en borgensman som signerar ett intyg att hen åtar sig att betala hyran ifall hyresgästen ej betalar.

• Ring tingsrätten och hör efter om det finns några domar mot den tilltänkte andrahandshyresgästen. Fråga efter både tvistemåls- och brottmålsdomar. 

• Ta referenser från arbetsgivare och andra som kan uttala sig om den tilltänkte andrahandshyresgästen. 

Även om fastighetsägaren inte skulle kräva det, är det i hyresgästens intresse att ordna med fullmakt, särskilt vid utlandsvistelse, så att ett ombud kan företräda hyresgästen i alla ärenden beträffande lägenheten.

Hemförsäkring

Studentboet rekommenderar alltid att hyresgästen skaffar sin egen hemförsäkring. Om hyresgästen är en internationell student, be henne eller honom att kolla vad hans/hennes försäkring från hemlandet täcker och också huruvida den mer allmängiltiga försäkring som studenten har via universitetet kan fungera som en slags hemförsäkring.  

Ändringar i lägenheten

Din hyresgäst, andrahandshyresgästen, har rätt att sätta sin personliga prägel på bostaden. Han/hon/hen kan exempelvis måla om eller tapetsera om i lägenheten. Hyresgästen behöver alltså inte hyresvärdens (ditt) godkännande för att göra dylika ändringar, så länge arbetet är fackmannamässigt gjort! Om ändringarna inte är gjorda på ett fackmannamässigt sätt kan din hyresgäst dock bli tvungen att betala för renovering eller återställande av inredningen. Hen har lov att spika upp tavlor i bostaden, även om det står i hyreskontraktet att så inte är fallet – detta räknas nämligen som normalt slitage.

Något man inte har rätt att göra är att ändra lägenhetens planlösning, t.ex. att ta ner en vägg eller ändra permanenta armaturer som skåp eller bänkskivor. Din hyresgäst får heller inte sätta upp väggar eller installera en bastu eller en köksventilation. 

Om din hyresgäst skulle vilja byta några skåpsluckor går det bra så länge som han/hon/hen sparar de gamla luckorna. Dessa tillhör dig som hyresvärd. Din hyresgäst har inte rätt att få pengar för utlägg från hyresvärden (dig) för utgifter som relaterar till förändringar som han/hon/hen har gjort i bostaden, om dessa inte har stämts av innan med dig som hyresvärd.  

Husdjur

Ibland kan du finna klausuler i ditt kontrakt som säger att du inte har rätt att ha ett husdjur i bostaden. Detta stämmer normalt sett inte! Så länge du inte bor i ett bostadshus som är anpassat särskilt för allergiker eller dylikt har du rätt att ha husdjur i din bostad. Det betyder också att din hyresgäst har rätt att ha husdjur i bostaden, även om du inte har det. Skulle din hyresgäst ha ett husdjur i bostaden är det dock viktigt att komma ihåg att han/hon/hen som djurägare är rättsligt ansvarig för vad husdjuret gör.

När har du rätt att få tillgång till lägenheten?

Du som hyresvärd har inte rätt att få tillträde till den bostad du hyr ut utan din hyresgästs godkännande. Det finns dock några tillfällen när du alltid har rätt att få tillträde till bostaden:

• För nödvändig vägledning, t.ex. då du behöver visa hur lägenhetens vitvaror fungerar.

• Vid akuta fel som kräver åtgärder omgående, t.ex. vattenläckor.

• Vid mindre akuta åtgärder – men då behöver du kontakta hyresgästen innan.

• För visning av bostaden för eventuell blivande hyresgäst. Detta ska ske under uppsägningstiden, alltså då kontraktet sagts upp. Den hyresgäst som vid tillfället för visningen bor i bostaden behöver dock inte vara närvarande. 

Om din hyresgäst är bortrest en längre tid är det smart att en nyckel till någon som håller ett öga på bostaden. Det behöver inte, men kan vara, du som hyresvärd. Om det inte är du som hyresvärd är det bra om hyresgästen meddelar dig som hyresvärd vem som har den extra nyckeln. 

Allmänna råd

Du kan begära säkerhet, till exempel borgen, av andrahandshyresgästen om hens inkomster är i lägsta laget för att klara hyran. 

Låt inte andrahandshyresgästen betala hyran direkt till fastighetsägaren. Om förstahandshyresgästen vill vara säker på att inte få några betalningsanmärkningar på sig, bör han/hon alltid själv betala hyran till fastighetsägaren. Andrahandshyresgästen skall alltså betala hyran till förstahandshyresgästen och inte direkt till fastighetsägaren.

När man fått klartecken från hyresvärd till att hyra ut till en viss person, bör man före tillträdet sammanträffa med honom/henne i lägenheten och upprätta en förteckning över möbler och inventarier som ingår i uthyrningen. Förteckningen bör undertecknas och upprättas i ett exemplar till förstahandshyresgästen och ett exemplar till andrahandshyresgästen – då vet båda vad som gäller. 

Det är också viktigt att man på samma sätt gör en gemensam förteckning över eventuella brister och skador på såväl lägenheten som möbler och inventarier- då kan man förslagsvis fotografera. Man bör också göra en avflyttningsbesiktning när uthyrningen upphör. 

Man skall komma ihåg att det alltid är förstahandshyresgästen som i förhållande till fastighetsägaren ansvarar för skador i lägenheten. Förstahandshyresgästen kan alltså inte skylla brister och skador på andrahandshyresgästen.

 

Till sist: Glöm aldrig bort att det är förstahandshyresgästen (du) som har det fulla ansvaret gentemot fastighetsägaren för 

• att samtycke eller tillstånd till uthyrningen finns 

• att fastighetsägaren får sina hyror i tid 

• att störningar inte förekommer under uthyrningen 

• att lägenheten inte skadas under andrahandsuthyrningen.